En France, on ne tokenise pas un immeuble : on inscrit sur une blockchain les parts ou actions de la société qui le possède. Le jeton est donc, selon les droits qu'il donne, un titre financier ou un crypto-actif, avec des règles et une fiscalité différentes. Le règlement européen MiCA exclut les jetons qui sont des instruments financiers. Les promesses de liquidité se heurtent à la réalité : sur une grande plateforme américaine, chaque jeton changeait de mains environ une fois par an. Avant d'investir, vérifiez l'émetteur, l'agrément de la plateforme et ce que vous détenez juridiquement.
La tokenisation promet d'acheter un morceau d'immeuble pour quelques dizaines d'euros, de toucher ses loyers en cryptomonnaie et de revendre en un clic. Qu'achète-t-on vraiment, et avec quelles protections ? Voici l'état du droit en 2026.
Qu'achète-t-on vraiment ?
En droit français, un immeuble ne peut pas être inscrit sur une blockchain : sa vente exige un acte notarié et la publicité foncière. La tokenisation passe donc par une société. Celle-ci achète l'immeuble devant notaire, puis ses parts ou actions sont représentées par des jetons inscrits sur une blockchain. L'investisseur est associé ou actionnaire de cette société, pas propriétaire de l'immeuble.
Premier exemple français : en 2019, un hôtel particulier de Boulogne-Billancourt, valorisé 6,5 M€, a été logé dans une société dont les actions ont été découpées en une centaine de jetons.
Le cadre juridique
- Jeton qui donne des droits financiers (parts, actions, dividendes) : c'est un titre financier. Le droit français permet depuis 2018 d'inscrire des titres non cotés sur une blockchain (ordonnance du 8 décembre 2017), et l'offre relève des règles des titres financiers.
- Autre jeton : c'est un crypto-actif, soumis au règlement européen MiCA, appliqué depuis le 30 décembre 2024. MiCA exclut expressément les instruments financiers.
- Plateformes : depuis le 1er juillet 2026, les services sur crypto-actifs ne peuvent être fournis en France que par des prestataires agréés au titre de MiCA, en France ou dans un autre pays de l'Union. Une plateforme qui propose des jetons qui sont des titres financiers doit, elle, être agréée comme prestataire de services d'investissement ou de financement participatif. Vérifiez l'agrément sur le site de l'AMF, et consultez sa liste noire.
Les risques
- La liquidité : la revente dépend d'un acheteur sur la plateforme. Une étude publiée en 2023 sur RealT, plateforme américaine de référence, a mesuré environ un échange par jeton et par an.
- La plateforme : en 2025, la ville de Detroit a engagé des poursuites contre RealT pour plus de 400 logements mal entretenus, et des investisseurs ont financé des maisons dont l'achat n'avait jamais été finalisé.
- Le montage : l'investisseur dépend de la gestion d'une société souvent peu capitalisée. En décembre 2022, l'AMF a mis en garde contre des offres de « royalties » immobilières où l'épargnant n'est que créancier de la société, avec des rendements promis irréalistes.
- La conservation : perdre l'accès à son portefeuille numérique, c'est perdre ses jetons.
La fiscalité dépend de la qualification
- Actions d'une société à l'impôt sur les sociétés : dividendes et plus-values au prélèvement forfaitaire de 31,4 %.
- Parts d'une société civile à l'impôt sur le revenu : revenus fonciers, au barème et aux prélèvements sociaux.
- Crypto-actif : régime des actifs numériques, qui exclut les jetons ayant les caractéristiques d'instruments financiers. Voir notre article sur la fiscalité des cryptomonnaies.
| Qualification du jeton | Régime fiscal |
|---|---|
| Actions d'une société à l'impôt sur les sociétés | Dividendes et plus-values au prélèvement forfaitaire de 31,4 % |
| Parts d'une société civile à l'impôt sur le revenu | Revenus fonciers au barème et aux prélèvements sociaux |
| Crypto-actif | Régime des actifs numériques, hors jetons ayant les caractéristiques d'instruments financiers |
Et par rapport à une SCPI ?
La SCPI est un fonds d'investissement alternatif dont la note d'information reçoit le visa de l'AMF, géré par une société de gestion agréée, avec un dépositaire, des expertises annuelles et une information régulière. Le financement participatif immobilier est lui aussi encadré, par le règlement européen de 2020 et le statut de prestataire agréé, mais l'AMF relevait en janvier 2025 qu'environ 30 % des projets en cours au 31 mars 2024 étaient en retard, sur les principales plateformes. La tokenisation est une technique d'enregistrement, pas une garantie : elle ne rend pas l'immeuble plus rentable, et elle ajoute le risque de la plateforme. À réserver, le cas échéant, à une petite part d'un patrimoine déjà diversifié.
Cet article est une information générale. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : toute décision suppose l'examen préalable de votre situation.
Sources : règlement (UE) 2023/1114 (MiCA) ; AMF, fin de la période transitoire des PSAN ; AMF, mise en garde de 2022 ; AMF, analyse du financement participatif (2025) ; BOFiP, actifs numériques ; ordonnance n° 2017-1674 du 8 décembre 2017.
Questions fréquentes
Peut-on acheter un immeuble en tokens ?+
Pas directement en France : on achète des jetons représentant des parts ou actions de la société qui possède l'immeuble. On est associé de cette société, pas propriétaire du bien.
Un token immobilier est-il un crypto-actif ?+
Cela dépend des droits qu'il confère. S'il donne des droits financiers, c'est un titre financier, exclu du règlement MiCA. Sinon, c'est un crypto-actif.
Peut-on revendre facilement ses tokens ?+
Pas nécessairement : la revente dépend d'acheteurs sur la plateforme. Sur une grande plateforme américaine, chaque jeton ne changeait de mains qu'environ une fois par an.
Comment vérifier une plateforme ?+
Sur le site de l'AMF : listes des prestataires agréés et liste noire des sites non autorisés. Depuis le 1er juillet 2026, les services sur crypto-actifs exigent un agrément MiCA, en France ou dans un autre pays de l'Union.
