Démembrer des parts de SCPI, c'est séparer l'usufruit, qui donne droit aux revenus, et la nue-propriété. Donner la nue-propriété à ses enfants en gardant l'usufruit permet de payer des droits sur une valeur réduite selon l'âge du donateur (50 % de la valeur entre 51 et 60 ans), après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits. Acheter directement la nue-propriété de parts, pour 5 à 20 ans, permet d'investir avec une décote, sans revenus imposables et hors IFI. La liquidité est très limitée.
Les SCPI se prêtent bien au démembrement : les parts se divisent facilement, et les revenus sont réguliers. Deux usages coexistent : la transmission familiale et l'investissement en nue-propriété. Voici leurs règles.
Quel est le principe ?
- L'usufruitier perçoit les revenus des parts.
- Le nu-propriétaire ne perçoit rien, mais deviendra plein propriétaire à la fin de l'usufruit : au décès de l'usufruitier (usufruit viager) ou à une date fixée (usufruit temporaire).
Usage 1 : transmettre
Vous donnez à vos enfants la nue-propriété de vos parts et gardez l'usufruit, donc les revenus. Les droits de donation se calculent sur la seule nue-propriété, dont la valeur dépend de votre âge (article 669 du CGI) :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % de la pleine propriété |
| De 61 à 70 ans | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 70 % |
- de 51 à 60 ans : nue-propriété = 50 % de la valeur ;
- de 61 à 70 ans : 60 % ;
- de 71 à 80 ans : 70 %.
Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits tous les 15 ans. À votre décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits supplémentaires. Exemple : à 58 ans, donner la nue-propriété de 200 000 € de parts à un enfant revient à transmettre 100 000 € fiscalement, couverts par l'abattement.
Usage 2 : investir en nue-propriété
Vous achetez la nue-propriété de parts pour une durée fixe, souvent de 5 à 20 ans, tandis qu'un usufruitier, souvent une société, achète l'usufruit. Les décotes pratiquées vont, à titre indicatif, d'environ 20 % pour 5 ans à 35 ou 45 % pour 15 à 20 ans.
- Pas de revenus, donc pas d'impôt ni de prélèvements sociaux pendant le démembrement.
- Hors IFI : en principe, c'est l'usufruitier qui déclare les parts.
- À l'échéance, la pleine propriété se reconstitue sans impôt, et les parts produisent des revenus.
Voir notre article sur la fiscalité de l'entrée en jouissance.
Les risques
- Le prix de part à l'échéance n'est pas garanti : en 2025, le prix de part moyen des SCPI a baissé de 3,45 % (ASPIM).
- La liquidité est très limitée : revendre des parts démembrées avant l'échéance est difficile, et souvent avec une décote supplémentaire.
- Les frais et conflits d'intérêts : en 2024, l'AMF a relevé une information insuffisante sur les coûts propres au démembrement et des conflits d'intérêts possibles quand une société du même groupe achète l'usufruit.
Ces placements présentent un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé : toute décision suppose l'examen préalable de votre situation.
Sources : BOFiP, barème de l'usufruit ; service-public.gouv.fr, droits de donation ; BOFiP, IFI et biens démembrés ; AMF, contrôles sur les SCPI en démembrement (2024) ; ASPIM, bilan 2025.
Questions fréquentes
Comment sont calculés les droits sur une donation de nue-propriété ?+
Sur la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier : 50 % de la valeur entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant s'applique.
Faut-il payer des droits au décès de l'usufruitier ?+
Non : l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires, si la donation a été faite régulièrement.
Les SCPI en nue-propriété sont-elles soumises à l'IFI ?+
En principe non : c'est l'usufruitier qui déclare la pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer, sauf exceptions prévues par la loi.
Peut-on revendre des parts de SCPI démembrées ?+
C'est difficile avant l'échéance : le marché est étroit, sans garantie de prix ni de délai. Il faut prévoir de conserver les parts jusqu'au terme.
