Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers à son taux marginal, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et la revente suit le régime des particuliers (19 % et 17,2 %, exonération totale après 22 et 30 ans de détention). Sur option, la SCI passe à l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, amortissement de l'immeuble déductible, mais plus-value calculée sur la valeur nette comptable et dividendes taxés à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026. Le choix dépend du taux d'imposition des associés, de l'usage des loyers et de la durée de détention envisagée.
La société civile immobilière sert à détenir un bien à plusieurs, à organiser une transmission ou à isoler un patrimoine locatif. Elle est imposée à l'impôt sur le revenu (IR) par défaut et peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Les deux régimes donnent des résultats très différents pendant la détention et à la revente. Voici le comparatif avec les règles en vigueur en 2026, et les critères qui permettent de trancher.
Comment fonctionne une SCI à l'IR ?
La SCI à l'IR est dite translucide : elle ne paie pas d'impôt elle-même. Son résultat est réparti entre les associés à proportion de leurs parts, et chacun le déclare en revenus fonciers, qu'il ait perçu l'argent ou non. Les loyers nets de charges, d'intérêts d'emprunt et de travaux déductibles s'ajoutent aux autres revenus du foyer, imposés au barème progressif (0 % à 45 %), puis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce taux est maintenu sur les revenus fonciers en 2026, alors que la plupart des revenus de placements sont passés à 18,6 %.
Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier remonte aux associés : hors intérêts d'emprunt, il s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Mise à jour 2026 : ce plafond est porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D ; créé par la loi de finances pour 2023 pour les dépenses payées à partir de 2023, il est prolongé par la loi de finances pour 2026 (art. 47) jusqu'aux dépenses payées le 31 décembre 2027 au plus tard. À la revente, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention dès la sixième année, jusqu'à l'exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Que change l'option pour l'IS ?
L'option pour l'IS se notifie au service des impôts avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. La SCI devient un contribuable à part entière : comptabilité commerciale, frais d'acquisition déductibles et, surtout, amortissement de la construction (le terrain ne s'amortit pas). Son bénéfice est imposé à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis à 25 %, si le chiffre d'affaires n'excède pas 10 millions d'euros et si le capital est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Mise à jour 2026 : le plafond du taux réduit, de 38 120 € lors de la publication de cet article, est de 42 500 € depuis les exercices clos à compter du 31 décembre 2022.
Tant que les bénéfices restent dans la société, les associés ne paient rien : les loyers nets d'IS remboursent l'emprunt ou financent de nouveaux investissements, par exemple des parts de SCPI. La contrepartie vient à la sortie. Les dividendes supportent le prélèvement forfaitaire unique, ou sur option le barème après abattement de 40 %. Mise à jour 2026 : le prélèvement forfaitaire unique est passé de 30 % à 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2026, en application de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Et la plus-value de cession se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déduits : plus la détention est longue, plus l'assiette grossit, sans abattement pour durée de détention.
Deux précisions. Depuis la loi de finances pour 2019, la société peut renoncer à son option jusqu'au cinquième exercice suivant ; ensuite elle devient irrévocable. Et une SCI qui exerce une activité commerciale, comme une location meublée dépassant 10 % de ses recettes, passe à l'IS de plein droit : pour louer en meublé, le statut de loueur en meublé non professionnel en nom propre est souvent préférable.
IR ou IS : le comparatif en 2026
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Qui paie l'impôt | Les associés, sur leur quote-part, perçue ou non | La société, sur son bénéfice |
| Taux pendant la détention | Barème progressif (0 % à 45 %) plus 17,2 % de prélèvements sociaux | IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % |
| Amortissement de l'immeuble | Non | Oui, sur la construction (hors terrain) |
| Déficit | Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (21 400 € pour certains travaux énergétiques jusqu'en 2027) | Reporté sur les bénéfices futurs de la société |
| Distribution aux associés | Aucune imposition supplémentaire | Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % ou barème après abattement de 40 % |
| Plus-value de cession de l'immeuble | 19 % et 17,2 %, abattements dès la 6e année, exonération après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux) | IS sur le prix de vente moins la valeur nette comptable, sans abattement, puis 31,4 % sur la distribution |
| Réversibilité | Option pour l'IS possible à tout moment | Renonciation possible jusqu'au 5e exercice, puis option irrévocable |
Un exemple chiffré : détention puis revente
Prenons un immeuble acheté 300 000 €, dont 60 000 € de terrain, loué 15 000 € par an, avec 3 000 € de charges et 4 000 € d'intérêts d'emprunt. Hypothèses volontairement simplifiées : associé unique dans la tranche à 30 %, amortissement linéaire de la construction sur 30 ans, frais d'acquisition et forfait travaux ignorés pour la plus-value.
- Pendant la détention. À l'IR, le revenu foncier imposable est de 8 000 € : 2 400 € d'impôt et 1 376 € de prélèvements sociaux, soit 3 776 € par an. À l'IS, l'amortissement de 8 000 € par an ramène le résultat imposable à zéro : aucun impôt tant que rien n'est distribué.
- À la revente après 20 ans, au prix de 360 000 €. À l'IR, la plus-value de 60 000 € bénéficie de 15 années d'abattement : 1 140 € d'impôt et 7 766 € de prélèvements sociaux, soit 8 906 €. À l'IS, la valeur nette comptable est tombée à 140 000 € : la plus-value taxable atteint 220 000 € et l'IS dû 50 750 €, avant 31,4 % de prélèvement sur ce qui serait ensuite distribué aux associés.
L'IS fait gagner pendant la détention ce que l'IR fait économiser à la sortie. Sans revente programmée, l'IS garde l'avantage ; avec une revente à quinze ou vingt ans, l'IR l'emporte souvent. Seul un calcul sur vos chiffres permet de conclure : c'est l'objet d'une démarche d'optimisation fiscale qui replace la SCI dans l'ensemble du patrimoine.
Quels critères font pencher la balance ?
- Le taux marginal des associés. Dans la tranche à 41 % ou 45 %, les revenus fonciers supportent plus de 58 % avec les prélèvements sociaux : l'IS à 15 % devient attractif si les loyers ne sont pas nécessaires au train de vie.
- L'usage des loyers. Des loyers consommés chaque année sont mieux traités à l'IR ; des loyers réinvestis profitent de l'IS. Pour une SCI à l'IS qui achète des SCPI européennes, l'avantage du crédit d'impôt se perd à la distribution, comme l'explique Investir en SCPI européenne via une SCI à l'IS.
- Les travaux. Une rénovation lourde crée un déficit foncier utile à l'IR ; à l'IS, elle augmente la base amortissable sans alléger l'impôt personnel des associés.
- La transmission. Les parts de SCI se donnent par fractions, avec les abattements de 100 000 € par parent et par enfant renouvelables tous les quinze ans. Mise à jour 2026 : depuis le 27 juin 2026, toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou par un document établi par un expert-comptable dans le cadre de ses missions, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil, loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). Nous détaillons ce formalisme et les pièges d'une donation de parts dans SCI familiale : les erreurs à éviter avant une donation.
Quel que soit le régime, une SCI exige une vraie vie sociale : assemblée annuelle, approbation des comptes, registre des décisions, compte bancaire séparé. Une SCI fictive ou mal tenue peut être écartée par l'administration fiscale ou par un créancier.
Ce contenu est une information générale ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. L'investissement immobilier comporte des risques (vacance locative, impayés, évolution des prix et de la fiscalité) et un risque de perte en capital. Le régime fiscal présenté dépend de votre situation et de la législation en vigueur, susceptibles d'évoluer. Seule l'étude de vos revenus, de votre horizon et de vos objectifs de transmission permet de décider entre IR et IS : un bilan patrimonial est le point de départ.
Sources : entreprendre.service-public.gouv.fr, taux de l'impôt sur les sociétés (17 février 2026) ; BOFiP, option des sociétés de personnes pour l'impôt sur les sociétés (BOI-IS-CHAMP-40) ; BOFiP, relèvement du plafond du taux réduit d'IS à 42 500 € (actualité du 21 juin 2023) ; BOFiP, calcul des plus-values professionnelles sur la valeur nette comptable (BOI-BIC-PVMV-10-20) ; service-public.gouv.fr, imposition des dividendes (15 avril 2026) ; service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (30 juin 2026) ; service-public.gouv.fr, revenus fonciers et déficit foncier (15 avril 2026) ; service-public.gouv.fr, plus-value immobilière des particuliers (15 avril 2026) ; economie.gouv.fr, société civile immobilière : comment ça marche (21 octobre 2025) ; Notaires de France, cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière depuis le 27 juin 2026 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47, et loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12 (Légifrance).
Questions fréquentes
Une SCI est-elle à l'IR ou à l'IS par défaut ?+
Par défaut, une SCI relève de l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, imposée à son taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux. L'IS ne s'applique que sur option, notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice, ou de plein droit si la SCI exerce une activité commerciale, par exemple une location meublée dépassant 10 % de ses recettes.
Peut-on revenir à l'IR après avoir opté pour l'IS ?+
Oui, pendant une période limitée. Depuis la loi de finances pour 2019, une société qui a opté pour l'IS peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option. Passé ce délai, l'option devient irrévocable, et une société qui a renoncé ne peut plus opter de nouveau. Le changement de régime se prépare avec un expert-comptable.
Comment est imposée la revente d'un immeuble détenu par une SCI à l'IS ?+
La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déjà déduits. Elle est imposée à l'IS, à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, sans abattement pour durée de détention. Si le produit est ensuite distribué aux associés, les dividendes supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026. En SCI à l'IR, la même vente relève du régime des particuliers : 19 % plus 17,2 %, avec une exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Dans quels cas la SCI à l'IS est-elle le plus souvent envisagée ?+
Lorsque les associés sont fortement imposés, n'ont pas besoin des loyers et veulent les réinvestir dans la société, par exemple dans de nouveaux biens ou des parts de SCPI, ou lorsque la détention est pensée sur une longue durée sans revente programmée. À l'inverse, un bien à revendre après quinze ou vingt ans, ou des travaux générant un déficit foncier, plaident pour l'IR. Un bilan patrimonial permet de chiffrer les deux scénarios.
