L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€ au 1er janvier : près de 193 600 foyers en 2025, pour 2,3 Md€. Le barème va de 0,5 % à 1,5 % et s'applique dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, les dettes liées aux biens taxables se déduisent, 75 % des dons à des organismes éligibles s'imputent sur l'impôt dans la limite de 50 000 €, et le total IFI plus impôt sur le revenu est plafonné à 75 % des revenus. La loi de finances pour 2026 n'a rien changé à l'IFI.
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018. Il ne taxe plus que l'immobilier, mais il concerne chaque année davantage de foyers, portés par la hausse des prix passée. Voici les règles applicables en 2026, le calcul, les biens concernés et les points de vigilance les plus fréquents.
Qui paie l'IFI en 2026 ?
L'IFI est dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net, évalué au 1er janvier, dépasse 1 300 000 €. Le foyer comprend les époux ou partenaires de PACS, les concubins notoires et les enfants mineurs dont ils administrent les biens. Les résidents français sont imposés sur leurs biens situés en France et à l'étranger ; les non-résidents, sur leurs seuls biens français.
Selon les statistiques de la DGFiP, près de 193 600 foyers ont reçu un avis d'IFI en 2025, pour un montant total de 2,3 Md€, en hausse de 8 % sur un an. L'impôt se déclare avec la déclaration de revenus, sur l'annexe 2042-IFI, et se paie à l'automne.
Comment se calcule l'IFI ?
Le barème est progressif. Une fois le seuil de 1,3 M€ franchi, il s'applique à la totalité du patrimoine net au-delà de 800 000 €.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Pour un patrimoine net taxable de 1 500 000 €, l'IFI est de 2 500 € (0,5 % sur 500 000 €) plus 1 400 € (0,7 % sur 200 000 €), soit 3 900 €. Entre 1,3 et 1,4 M€, une décote adoucit l'entrée dans l'impôt : elle est égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine. À 1 350 000 €, l'impôt brut de 2 850 € est réduit de 625 €, soit 2 225 € à payer.
Quels biens entrent dans l'assiette ?
- L'immobilier détenu en direct : résidence principale (après abattement de 30 % sur sa valeur vénale), résidences secondaires, logements loués, terrains.
- L'immobilier détenu à travers des sociétés et des fonds : parts de SCI, de SCPI et d'OPCI, pour la fraction de leur valeur représentative d'immeubles. Les unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance vie sont comprises.
- Les dettes déductibles : emprunts en cours pour l'achat ou les travaux des biens taxables, taxe foncière, IFI théorique. Les prêts in fine ne se déduisent qu'à hauteur des annuités restant à courir, calculées comme pour un prêt amortissable.
- Les biens exonérés : l'immobilier affecté à l'activité professionnelle principale, sous conditions, et les bois et forêts à hauteur de 75 % avec un engagement de gestion durable.
Démembrement : qui déclare le bien ?
L'article 968 du Code général des impôts pose la règle : c'est l'usufruitier qui déclare le bien démembré pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Acheter la nue-propriété d'un logement ou de parts de SCPI permet donc d'investir dans l'immobilier sans augmenter son IFI pendant toute la durée du démembrement.
Trois exceptions répartissent la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 : l'usufruit légal du conjoint survivant, la vente d'un bien avec réserve d'usufruit à un acquéreur qui n'est pas un héritier présomptif ou un proche visé à l'article 751, et les dons ou legs d'usufruit à l'État, aux collectivités ou à certains organismes d'intérêt général.
Plafonnement et dons
Si le total de l'IFI 2026 et des impôts dus sur les revenus de 2025 dépasse 75 % de ces revenus, l'excédent vient réduire l'IFI. Ce plafonnement bénéficie surtout aux patrimoines importants qui dégagent peu de revenus.
Les dons à des organismes d'intérêt général éligibles ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 € de réduction par an. Un don de 10 000 € réduit l'IFI de 7 500 €. Les redevables ont déclaré 250 M€ de dons en 2025. Les autres leviers sont détaillés dans notre article sur la réduction de l'IFI, et la page optimisation fiscale présente l'approche du cabinet.
Que change la loi de finances pour 2026 ?
Rien pour l'IFI : seuil, barème, décote, abattement et plafonnement sont reconduits. L'« impôt sur la fortune improductive », qui aurait élargi l'assiette aux liquidités et à certains placements, a été discuté au Parlement puis écarté du texte définitif de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Nous l'avions analysé dans un article dédié.
Une mesure voisine a en revanche été adoptée : la taxe sur les holdings patrimoniales de l'article 235 ter C du Code général des impôts. Elle frappe à 20 % une liste fermée de biens somptuaires (logements réservés aux associés, yachts, avions, véhicules de tourisme, chevaux de course, vins et alcools, bijoux et métaux précieux, biens de chasse et de pêche) détenus par des sociétés d'au moins 5 M€ d'actifs, à revenus majoritairement passifs et sous contrôle familial, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Les biens qui la supportent sortent de l'assiette de l'IFI.
Cet article est une information générale : il ne constitue pas un conseil personnalisé. Tout placement autre que les livrets réglementés comporte un risque de perte en capital ; la garantie du fonds euros est celle de l'assureur, dans les conditions du contrat, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Toute décision suppose l'examen préalable de votre situation.
Sources : service-public.fr, calcul de l'IFI ; impots.gouv.fr, patrimoine taxable à l'IFI ; BOFiP, biens démembrés (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) ; DGFiP, statistiques de l'IFI 2025 ; articles 964 à 983 et 235 ter C du Code général des impôts (Légifrance) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.
Questions fréquentes
À partir de quel patrimoine paie-t-on l'IFI en 2026 ?+
Dès que le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le barème s'applique alors à partir de 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.
La résidence principale est-elle comptée dans l'IFI ?+
Oui, mais avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, à condition de la détenir en direct. Détenue par une SCI, elle est retenue pour sa valeur entière.
Le nu-propriétaire d'un bien démembré paie-t-il l'IFI ?+
En principe non : l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. La valeur est répartie entre les deux seulement dans trois cas, dont l'usufruit légal du conjoint survivant.
L'IFI a-t-il été réformé par la loi de finances pour 2026 ?+
Non. Seuil, barème et règles sont inchangés. L'impôt sur la fortune improductive discuté au Parlement a été écarté du texte définitif. Seule nouveauté voisine : une taxe sur certains biens somptuaires détenus par des holdings patrimoniales.
